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深度·西海调查|青海住宅楼电梯维修更新谁来买单?
日期:2024-01-09 19:49:52  点击:9521

随着青海省城市化进程加快,电梯需求量逐年增加。据不完全统计,目前全省共有各类电梯30960部,近五年来,我省电梯年增长率基本维持在15%左右。按照电梯使用年限划分,截至2021年底,我省有6年以上电梯12047部,其中20年以上老旧电梯41部15年以上老旧电梯1079部6年以内电梯18913部。这些电梯中,居民住宅电梯占了大多数。随着电梯使用年限的增加,电梯故障的投诉率也呈逐渐上升的趋势。那么,电梯维修、更换存在哪些问题?

老旧电梯更换有难度

如今,家住西宁市城西区西关大街49号永和大厦的居民们,乘坐电梯时感觉到方便和舒适。去年,由于电梯设备老化,电梯停运了近3个月,楼内办公人员和居民出入不便。去年10月,通过更换电梯,才解决了这一问题。

永和大厦建于2005年,是西宁市区较早建设的高层商住楼,其中A座是住宅楼,B座为写字楼,两栋楼共有4部电梯。

去年电梯停运后,在14楼办公的李女士每天带饭在办公室吃午饭。她所在的楼层,前来办公的人员寥寥无几。她说,年龄稍大的都不愿爬楼梯,选择在家办公。

“由于电梯使用时间较长,这两年,电梯困人、自动停运、响应慢等问题越来越频繁,给我们造成了很大困扰。”居民梁先生2005年入住后,享受到了电梯带来的便利,也经历了电梯老化的过程。

西宁永和集团物业管理有限公司主任王勇海,对更换电梯用时3个月的情况作了介绍。他说,前两年电梯老化出现故障,维修频次也有所增加,到2021年,一个月维修多次,即便如此,也达不到定期检验合格的要求,所以去年4月决定更换所有电梯。

使用了16年的楼房,维修基金已所剩不多,只能向居民分摊更换电梯所需费用,物业发出通知后,大多数业主不愿向物业缴费。

王勇海说,业主们认为更换电梯应该由全体住户来决定,但此时原来的业委会已解散,居民们只能先选举产生新一届业委会。业委会成立后,物业将更换电梯相关事宜移交给了业委会。

经过业委会和居民们同意,A座108户居民,每户出资1万元到1.2万元不等,筹集了资金。B座的商户也同意分摊筹措资金,更换电梯。通过电梯采购预算、选购等过程,2021年10月,终于进入电梯更换环节。



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多层住宅加装电梯后由谁来维护

2021年8月,西宁市城东区昆仑东路299号昌运世纪村小区,8号和25号两栋多层住宅楼的4个单元申请加装电梯。

家住25号楼的关先生看到小区里贴出可以申请安装电梯的通知后,立刻行动起来。在他看来,多层住宅安装电梯,能实实在在改善生活品质。

对于电梯在日常使用过程中由谁来维护的问题,关先生认为,电梯安装好后,出资的住户都会配发电梯使用卡,也会和电梯公司签订维保协议,日常由大家协商一同维护,一旦出现问题需要大修,也该由使用者一同出资。

同时,也有居民担心,新安装的电梯故障发生率自然少,但经过十几年的使用,电梯的维护频次必定增加,甚至有可能要更换电梯,少数使用电梯的居民能否承担这笔费用?还有居民担心,在众多的电梯维保公司中,怎样才能选择合适的维保单位,保证维保效果,遇到故障能否在规定时间内到达并解决问题?

小区物业表示,如果业主有需求让物业介入管理,需双方协商维护及管理办法,并签订合同。

记者从西宁市住房保障和房产管理局电梯办了解到,自2018年西宁市多层住宅加装电梯试点工作开展以来,至2021年底,西宁市共加装了240部电梯,2022年计划再加装100部。

针对逐渐多起来的多层电梯进入使用、保养阶段,电梯办工作人员表示,电梯经过监督检验及验收后,归产权人所有。电梯产权归出资方,单元住户出资,电梯产权人为单元住户。维保期内,电梯由电梯公司负责。维保期后,出资方要委托有资质的维保单位做专业的维修保养。



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维修或更换电梯能申请维修基金吗

枫林绿洲小区于2007年投入使用,有6栋高层居民楼、12部电梯,由青海鑫长城物业管理有限公司管理至今。1月30日,物业经理刘生春介绍,电梯后期维护保养很重要,选择好的维保单位,物业自身加强检查,才能把故障发生率降到最低。

为此,物业为小区电梯配备了1名电梯巡查员,电梯公司在小区配备了1名维保员,同时电梯公司也为电梯购买了保险。发生困人现象后,救援人员会第一时间赶到现场。由于枫林绿洲小区的电梯已使用十多年,为减少电梯故障的发生,去年物业公司为小区所有电梯做了一次大修。

为做好检修工作,电梯公司请专家现场检查电梯后,提出大修建议,同时专家出具了检修部位报告,物业公司工作人员也入户征询业主是否同意动用维修基金来修电梯,得到70%以上业主同意后,物业公司到西宁市住房保障和房产管理局物业管理科申请了维修基金。

“考虑到有业主不愿出资,大修时动用了维修基金。这是小区第一次用维修基金,资金充足。”刘生春也担心,电梯大修后,再用10年左右,可能要大修或更换新电梯,到时维修基金不足,需要业主出资,成本核算出来后,分摊给业主,收款难度可能会增大。

“多层住宅维修、更换电梯,不能申请维修基金。”西宁市住房保障和房产管理局物业管理科工作人员葛海全表示,老旧小区加装的电梯只有部分业主在使用,不属于全体业主所有,因此无法申请维修基金。多层住宅加装电梯后,后期的维护、维修及老化后的更换费用,业主们在安装电梯时应予以考虑,并做好约定,避免将来电梯维修、更换重要配件时没有资金,或出现无人管等情况。

针对物业服务小区电梯占比量大的情况,西宁市住房保障和房产管理局于2021年12月31日,印发了《西宁市物业服务小区电梯安全运行专项整治三年行动方案》,目标是严格落实物业服务企业电梯使用安全管理单位主体责任,建立健全物业服务小区电梯安全运行协商议事制度、电梯服务管理综合协调机制,形成业主、业主委员会、物业服务企业、街道办事处、社区等多方参与的共管共治共享电梯安全运行长效服务管理机制。


(西海全媒体记者 芦舜 文/图)

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